¡HOLA! Hoy tengo una fantástica publicación invitada de Boris y Susan. Compraron su primera propiedad inmobiliaria en 2017 y se convirtieron en anfitriones de Airbnb. Esta era una casa de 4 dormitorios que terminó generando 120.000 dólares en ingresos en los primeros 12 meses. Ahora acogen a casi 10.000 invitados al año en total
¡HOLA! Hoy tengo una fantástica publicación invitada de Boris y Susan. Compraron su primera propiedad inmobiliaria en 2017 y se convirtieron en anfitriones de Airbnb. Esta era una casa de 4 dormitorios que terminó generando 120.000 dólares en ingresos en los primeros 12 meses. Ahora reciben a casi 10.000 huéspedes al año en todas sus propiedades y lo hacen todo de forma remota. A continuación se muestra su historia, ¡disfrútala!
Un prefacio dado el estado actual del mundo
Escribimos esta publicación en febrero para describir y compartir nuestra experiencia utilizando bienes raíces y Airbnb durante los últimos 3 años para crear fuentes de ingresos adicionales (semipasivas). Como todos los demás, no teníamos idea de que el mundo cambiaría tan dramáticamente en menos de un mes.
Sin embargo, si bien la situación ciertamente ha cambiado (especialmente considerando que la industria de viajes y hotelería se paralizó bruscamente y provocó algunas semanas llenas de acidez de estómago), los fundamentos se han mantenido sólidos.
Como veremos hacia el final del artículo, pudimos hacer cambios y girar para mantener nuestras propiedades ocupadas, cubrir costos y aun así generar ganancias (aunque menos de lo habitual).
La verdad es que si miramos hacia un plazo de entre 3 y 9 meses, las cosas seguirán siendo difíciles e inciertas. Sin embargo, esta nunca ha sido una estrategia a corto plazo para nosotros, ya que intentamos planificar para los próximos 3 a 10 años y tomar decisiones basadas en este tipo de cronograma. Pero primero, comencemos desde el principio.
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Así es como empezó todo como anfitrión de Airbnb.
Durante muchos años, los bienes raíces no estuvieron realmente en mi radar.
Alquilé felizmente, disfruté de la flexibilidad que ofrecía y, en general, pensé en los bienes raíces en el contexto de ser propietario de una casa propia, principalmente porque limitaba mis opciones y no aportaba muchos aspectos positivos, aparte de la molestia de mantener y arreglar el césped cada cierto tiempo. Sábado.
Sin embargo, cuando conocí a mi esposa Susan, ella creció con una mentalidad completamente diferente.
Cuando crecí en China, la sabiduría común era que siempre debías esforzarte por tener tu propia casa tan pronto como pudieras permitírtelo.
Cuando se mudó a los Estados Unidos, mantuvo la misma opinión de que poseer bienes raíces es la clave para tener seguridad financiera.
Nos conocimos a finales de 2013 y empezamos a salir poco después. En ese momento yo estaba alquilando mientras ella ya tenía un apartamento en el que vivía y el tema de los bienes raíces y la independencia financiera comenzaba a surgir con frecuencia ocasional.
A finales de 2015 decidimos ir a Seattle para el cumpleaños de Susan y, como sorpresa, alquilé una pequeña casa flotante en el lago durante el fin de semana en Airbnb. ¡Si hubiéramos sabido a qué conduciría todo esto!
Disfrutamos tanto del fin de semana en la casa flotante que cuando regresamos a casa, comenzamos a barajar la idea de comprar una casa flotante propia para alquilarla a otras personas en Airbnb y usarla nosotros mismos ocasionalmente.
Incluso cuando volvimos a nuestra rutina diaria, seguimos jugando con esa idea, incluso si no estábamos del todo seguros de cómo proceder.
Luego, como suele suceder, la situación cambió, cuando Susan decidió mudarse y nosotros estábamos pensando en mudarnos juntos, así que empezamos a pensar en las opciones. Una tarde, me encontré en Craigslist y escribí crucero en la búsqueda.
Prácticamente el primer resultado fue un hermoso barco bimotor de 36 pies con una descripción que comenzaba con perfecto para navegar. Completo con 2 (pequeños) dormitorios, 2 (pequeños) baños, una sala de estar, una cocina y 2 terrazas al aire libre, parecía ofrecer todo lo que necesitabas para sentirte cómodo.
Lo mejor de todo es que costó la mitad de lo que habíamos visto antes: 28.000 dólares. Como tenía unos 30 años, ya estaba completamente depreciado, por lo que pensamos que podríamos comprarlo, usarlo y luego posiblemente revenderlo y recuperar la mayor parte de nuestros costos si lo cuidábamos.
Esa noche me fui a dormir pensando que esta idea, como tantos otros pensamientos nocturnos que “parecían una buena idea en ese momento”, desaparecería por la mañana, pero sorprendentemente no fue así. Aún más sorprendente, cuando le sugerí a Susan la idea de conseguir ese barco y vivir en él, ¡quedó intrigada!
Al cabo de unos dos meses renunciamos a los apartamentos que teníamos ambos, compramos el barco, encontramos un puerto cerca del centro que tenía un atraque disponible y lo convertimos en nuestro nuevo hogar. Así comenzó la nueva etapa de nuestra vida juntos.
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Nuestra incursión en los ingresos semipasivos
Vivir en un barco fue una experiencia que nos cambió la vida. Ciertamente no siempre fue fácil, pero fue increíblemente especial y hermoso.
Teníamos lo mejor de ambos mundos. El puerto deportivo estaba cerca del centro, por lo que disfrutamos de un cómodo acceso al trabajo y de todas las comodidades de la vida en la ciudad.
Sin embargo, nuestros costos de vida se redujeron a la mitad, ya que ya no teníamos alquiler que pagar (todavía había una tarifa de muelle considerable, servicios públicos y muchos, muchos costos de mantenimiento, pero al final seguían siendo menos que el alquiler).
Seguimos trabajando a tiempo completo mientras vivíamos a bordo. Durante ese tiempo, poco a poco llegamos a la conclusión de que queremos tener un poco más de libertad y flexibilidad en nuestras vidas. Si bien ambos disfrutábamos del trabajo, queríamos tener la flexibilidad de hacer otras cosas más adelante y no tener que depender de un trabajo corporativo. Por supuesto, todo esto dependerá de si tienes suficientes ingresos para pagarlo.
Nuestro proceso de pensamiento comenzó a regresar al sector inmobiliario, pero esta vez también se complementó con la idea de que pensábamos que podríamos generar ingresos decentes de forma pasiva hospedando a través de Airbnb.
Nosotros mismos utilizamos el servicio varias veces e incluso pensamos en alquilar el barco cuando estábamos fuera, pero siempre dudamos en dar el primer salto (ni siquiera el puerto deportivo nos lo permitía).
Mientras todavía estábamos dándole vueltas, un conocido me dio una pista sobre una propiedad que acababa de salir al mercado y todo se alineó de tal manera que decidimos seguir adelante con la compra.
Nuestro comienzo como anfitrión de Airbnb
Cuando adquirimos la propiedad, nos propusimos aprender todo lo que pudiéramos encontrar sobre cómo ser un anfitrión exitoso en Airbnb. Dado que ambos estamos obsesionados con la tecnología, el marketing y las hojas de cálculo, queríamos abordar este problema de una manera muy estructurada y estratégica.
Queríamos entender cómo optimizar mejor la ocupación y las tarifas, cómo automatizar tareas mundanas y repetitivas, y cómo ofrecer una experiencia de 5 estrellas a cada huésped en todo momento, sin necesariamente crear un segundo trabajo de tiempo completo. para nosotros.
Aprendimos todo desde cero, desde cómo decorar y amueblar mejor las habitaciones hasta cómo contratar un ama de llaves confiable y agilizar esos procesos. Hubo un millón de pequeñas cosas involucradas, pero antes de que nos diéramos cuenta, nuestra propiedad estaba en funcionamiento.
Para nuestra sorpresa, terminamos generando más de $7000 en ingresos mensuales durante el primer mes completo.
Esto nos sorprendió: este era literalmente mi salario mensual y, sin embargo, aquí pudimos generar todo esto con un solo lado. Creo que al final del primer mes ya sabíamos que esto iba a cambiar las reglas del juego.
Llévandolo al siguiente nivel
La experiencia con la primera propiedad fue bastante esclarecedora. Mientras seguíamos gestionando y optimizando nuestra primera propiedad, ya estábamos pensando en repetirla con otra.
Decidimos tomar lo que aprendimos y hacerlo nuevamente en otro lugar. Después de pensarlo un poco, decidimos buscar en otras ciudades. Esto se debió en parte al hecho de que los precios inmobiliarios eran mucho más baratos en otros lugares, así como a la idea de que realmente queríamos distribuir mejor nuestro riesgo.
Pensamos que si abordábamos este problema con el objetivo de automatización y escalabilidad, no haría ninguna diferencia si estaba a 2 horas en coche o a 2 horas de vuelo de nosotros.
Durante los siguientes tres años adquirimos cinco propiedades adicionales en ciudades de Estados Unidos que ahora administramos como alquileres a corto plazo.
En general, ahora estamos en camino de recibir a 10.000 huéspedes por año, y lo haremos de forma totalmente remota, viviendo a cientos y, a veces, miles de kilómetros de nuestras ciudades.
Para nosotros, los alquileres a corto plazo se han convertido en uno de los componentes clave de nuestra estrategia de inversión. Y nos gustaría compartir un poco sobre nuestro enfoque, por lo que esperamos que pueda serle útil a usted también.
Nuestra estrategia de hospedaje ante la pandemia:
Cada vez que considerábamos una nueva ciudad, empezábamos a pensar en la estrategia de alojamiento en sí. Cada mercado es un poco diferente y las instalaciones deben adaptarse a los tipos de visitantes que llegan allí. Generalmente nos gustan las ciudades y áreas urbanas, especialmente aquellas que tienen grandes universidades, hospitales o grandes empresas allí radicadas.
Por lo general, esto significa que hay una gran cantidad de personas yendo y viniendo allí todo el tiempo, no solo los fines de semana.
Otras personas encontrarán el éxito en mercados navideños más tradicionales o en su propio patio trasero. La verdad es que existe demanda de alojamiento a corto plazo en casi todas partes, por lo que depende un poco de tu decisión en qué concentrarte.
En cuanto a nuestra estrategia, al menos antes de que estallara la pandemia, preferimos alquilar las propiedades que tenemos cerca del dormitorio. Contrariamente a lo esperado, en realidad suele suponer menos trabajo que alquilar una casa entera porque la gente tiende a dejar menos desorden y a ser más respetuosa con el espacio si lo comparte con otros.
Además, generalmente encontramos que, por el precio adecuado, a la gente no le importa que las zonas comunes y los baños sean compartidos. Después de todo, pagan una fracción de lo que pagarían en un hotel.
Al mismo tiempo, también encontramos que hay una prima por tener más espacio los fines de semana cuando viajan grupos. Para grupos, alquilar una casa de 3 a 4 dormitorios es mucho más barato que alquilar varias habitaciones de hotel, por lo que están dispuestos a pagar más por ello.
Por lo tanto, alquilamos la casa completa como un solo listado los fines de semana y luego alquilamos las habitaciones, individualmente, durante la semana.
Desde una perspectiva de ingresos, esto ayudará a mantener un alto nivel de ocupación y garantizará que la propiedad no permanezca vacía durante la semana. Normalmente, cuando seguimos este enfoque, vemos tasas de ocupación superiores al 90 % en todas nuestras propiedades.
Nuestro primer paso fue definir realmente nuestros procesos. Si simplemente inicia y procede a administrar todo manualmente, la administración rápidamente puede volverse abrumadora, especialmente si administra varias propiedades. Básicamente, estaría creando un trabajo de tiempo completo, 24 horas al día, 7 días a la semana para usted.
Básicamente, existen varias áreas clave en la gestión de un negocio de alquiler a corto plazo:
- comunicación con invitados,
- Entrada y salida,
- Limpieza y
- Optimización de precios.
Afortunadamente, ahora podemos beneficiarnos de un sinfín de herramientas de terceros en el mercado que pueden automatizar el 95% de nuestro trabajo con mucha facilidad. Así es como lo abordamos:
- Comunicación con invitados – generalmente el proceso que lleva más tiempo es comunicarse con el huésped y enviarle instrucciones. Esto incluye detalles sobre cómo hacer el check-in, cómo usar todo lo que hay dentro de la casa, cómo hacer el check-out, etc. Afortunadamente, podemos solucionar este problema utilizando una herramienta como Smartbnb.io. Este elegante servicio nos permite automatizar todas las comunicaciones de check-in y check-out para sus huéspedes, así como enviar automáticamente respuestas a las preguntas más comunes.
- Check-in y check-out automatizados – Utilizamos cerraduras digitales sin llave que nos permiten crear un código para cada huésped en el momento del check-in. Estos candados pueden caducar el código cuando los huéspedes realizan el check-out y generar otros nuevos para cada huésped si lo desea. Esto hace que sea muy fácil para los invitados entrar y salir.
- Tareas del hogar – Generalmente invertimos mucho tiempo en encontrar, investigar y capacitar a un ama de llaves local. Esa persona es muy importante para el éxito general, ya que tiene un gran impacto en la satisfacción de los huéspedes (debe estar limpio y ordenado en todo momento), así como en nuestra capacidad para administrar múltiples propiedades de forma remota (deben llegar a tiempo, cada vez).
- Gestión de precios – Hay una razón por la cual los hoteles, las aerolíneas y otras industrias ajustan periódicamente sus precios dependiendo de la demanda, la época del año y una multitud de otros factores. Aquí es donde la tecnología vuelve a entrar en juego. Hay un par de herramientas disponibles en el mercado, como PriceLabs, BeyondPricing y UseWheelhouse, que ayudan a los anfitriones de Airbnb a gestionar los precios. Supervisan la demanda, la competencia y la ocupación de sus anuncios y los de sus competidores y ajustan automáticamente los precios de cada uno de sus anuncios todos los días. Puedes establecer la estrategia que prefieras y él realizará los cambios que te ayudarán a lograrlo.
Ajustes en la estrategia de hosting durante y después de la pandemia:
La realidad es que la crisis ha afectado a todo tipo de inversores inmobiliarios, tanto a alquileres de larga como de corta duración.
Probablemente la situación también era bastante difícil para los inversores con alquileres a largo plazo. Si los inquilinos no pueden o no quieren pagar el alquiler, las herramientas a su disposición son limitadas.
Los alquileres a corto plazo son un poco diferentes. En primer lugar, cabe destacar que en el caso de los alquileres de corta duración el impacto fue rápido y significativo, pero no distribuido de manera uniforme.
A medida que las propiedades en áreas urbanas vieron caer su ocupación de la noche a la mañana, en realidad hubo un aumento en la demanda de alojamientos más remotos y de fácil acceso, ya que la gente buscaba reservarlos durante varias semanas o meses seguidos para aislarse.
Si era propietario de una propiedad de este tipo, probablemente haya notado una pequeña caída en la demanda cuando el país cerró inicialmente, seguida de un aumento en las reservas a largo plazo. Por lo tanto, los alquileres vacacionales tradicionales en realidad han tenido buenos resultados, y probablemente seguirán teniendo buenos resultados a medida que la gente probablemente opte por más viajes nacionales en un futuro próximo.
Sin embargo, muchos otros, incluyéndonos a nosotros, tienen propiedades en áreas urbanas que no necesariamente atienden a turistas. Entonces, nuestra demanda se agotó y no necesariamente se recuperó por sí sola de inmediato.
Cuando la situación de la pandemia comenzó a desarrollarse en marzo de 2020, la mayoría de los anfitriones tuvieron que descubrir cómo lidiar con la nueva realidad. El objetivo para la mayoría era simple: cubrir todos los costos de vida (hipoteca, intereses, seguros, impuestos a la propiedad) en el corto plazo y aguantar hasta que la situación comience a mejorar.
Tomar la iniciativa
Mientras la situación continuaba, tomamos una serie de medidas inmediatas:
- Aumentó la duración máxima de la estadía de los huéspedes de 5 noches (nuestro límite normal) a 90 noches para fomentar estadías a largo plazo y al mismo tiempo brindarnos la flexibilidad de regresar a alquileres regulares a corto plazo cuando las cosas comiencen a mejorar.
- Se modificó el precio para ofrecer descuentos para estadías de varias semanas o mensuales.
- Comencé a explorar canales adicionales fuera de Airbnb, como FurnishFinder.com, un sitio popular para conectar con enfermeras itinerantes que buscan alojamiento temporal durante sus asignaciones.
- Implementamos y destacamos procedimientos de limpieza y desinfección más intensivos en todas las propiedades.
El resultado es que inmediatamente comenzamos a llenar nuestros anuncios con personas que buscaban alojamiento para 2 a 4 semanas o incluso más.
Algunos invitados son profesionales médicos. Otros son estudiantes que han sido expulsados de sus dormitorios. Algunos eran empleados de aerolíneas atrapados en el limbo entre ciudades.
Incluso cuando el mercado de viajes turísticos y de negocios se agotó, no faltaron personas desplazadas repentinamente que necesitaban un lugar donde quedarse que estuviera amueblado, fuera flexible y a un precio razonable.
Y luego hay bastantes lugareños que han estado tratando de aislarse por una razón u otra y solo necesitaban un lugar seguro y asequible para quedarse durante un par de semanas.
Si bien el RevPAR (ingresos por habitación disponible) disminuyó bastante con estas reservas, todavía era un poco más alto que los alquileres tradicionales a largo plazo y nos permitió completar nuestros listados rápidamente.
Como resultado, nuestra ocupación en todas las propiedades se mantuvo por encima del 90% durante marzo y abril y está en camino de hacer lo mismo en mayo. En todas las propiedades, podemos mantenernos por encima del punto de equilibrio en los peores momentos.
Apoya a tu equipo
Hemos brindado a nuestros limpiadores en varias ciudades orientación adicional sobre cómo desinfectar la propiedad diariamente y lo hemos resaltado en los listados para que los huéspedes potenciales sepan lo que se está haciendo.
También les hemos dicho a nuestros limpiadores que continuaremos apoyándolos y hemos instituido un salario mínimo. Si bien anteriormente su pago generalmente dependía de la cantidad de turnos o días trabajados, les hemos hecho saber que si bien tenemos estadías más largas que reducen la necesidad de turnos diarios, seguirán recibiendo un pago fijo durante toda su estadía. Toda esta crisis representa alrededor del 80% de la cantidad normal.
Esto fue fundamental porque estas relaciones son vitales para el éxito a largo plazo y las personas del otro lado son las más vulnerables a la crisis.
Entonces, si bien puede resultar tentador reducir su trabajo a medida que disminuyen los ingresos por reservas, creo que es aconsejable brindar estabilidad a todos hasta que las cosas comiencen a volver a la normalidad si planea continuar operando en el sector de alquiler a corto plazo.
¿Que sigue?
Creemos que las consecuencias de esta crisis se sentirán durante algún tiempo. Independientemente de si el gobierno “levanta los bloqueos”, la gente se mostrará reacia a viajar hasta que la vacuna esté ampliamente disponible y adoptada.
Creo que, en las mejores circunstancias, pasará aproximadamente un año antes de que la situación esté más bajo control.
Mientras tanto, es probable que veamos que las dificultades económicas sigan deprimiendo al sector hotelero y al mercado inmobiliario.
Dicho esto, para quienes invierten en el sector inmobiliario, representa una oportunidad no vista desde la crisis financiera de hace más de diez años:
- En primer lugar, los precios inmobiliarios han sido insosteniblemente altos hasta el punto de que en muchos mercados es casi imposible comprar y sacar provecho de una pequeña propiedad multifamiliar. Sí, los alquileres a corto plazo han permitido ser rentables, pero lo ideal es que cualquier propiedad multifamiliar también esté registrada para funcionar como alquiler a largo plazo para tener un plan de respaldo. Para bien o para mal, creo que veremos un impacto significativo en el mercado inmobiliario en los próximos meses a medida que los vendedores comiencen a estar más ansiosos por sacar efectivo del mercado y los compradores se vuelvan más reacios a utilizar su dinero. reservas de liquidez agotadas.
- Es probable que veamos un número significativo de propiedades de alquiler a corto plazo cerrar o convertirse en opciones a largo plazo. Muchos anfitriones existentes que no han podido cumplir pueden decidir que ya no quieren lidiar con eso y simplemente convertir sus anuncios en alquileres a largo plazo.
Irónicamente, esto podría en realidad reducir los precios de los alquileres a largo plazo, a medida que haya más inventario disponible en línea. Por otro lado, la menor oferta de alquileres a corto plazo podría en realidad aumentar las tarifas diarias promedio de los alquileres a corto plazo que permanecen en el mercado.
Personalmente, desde el principio nos gustó la idea de utilizar el sector inmobiliario como medio para lograr seguridad financiera. Esto no ha cambiado hoy.
Lo que ha cambiado es cómo suscribimos cada nueva compra, el tipo de descuento que buscaremos para compensar la incertidumbre y la capacidad de una propiedad para funcionar como garantía a corto, mediano y largo plazo. alquileres a largo plazo y seguir siendo rentables incluso si los ingresos están deprimidos.
Además, no tenemos prisa: no hay razón para tenerla. Si bien es posible que veamos surgir algunas oportunidades en las próximas semanas, probablemente esperaremos hasta la segunda mitad del año antes de iniciar nuevas adquisiciones.
Por lo tanto, probablemente nos expandiremos más allá de los mercados urbanos para centrarnos más también en los mercados vacacionales tradicionales. Especialmente en los próximos años, prevemos que la gente seguirá siendo reacia a viajar al extranjero por placer y, en cambio, buscará lugares para volver a casa con sus familias durante las vacaciones.
Seguimos siendo optimistas sobre los alquileres a corto plazo como estrategia de inversión a largo plazo y dedicaremos los próximos meses a la investigación, el análisis y la formulación de estrategias, para que podamos tener todo listo para cuando estemos listos para actuar.
En resumen, una vez que todo se calme, sin duda habrá importantes oportunidades para quienes estén preparados para explorar y actuar.
¿Está interesado en comprar una propiedad para alquilar? ¿Qué tal si te conviertes en anfitrión de Airbnb?
Sobre Boris y Susan
Boris y Susan son anfitriones e inversores inmobiliarios experimentados en Airbnb que reciben a casi 10.000 huéspedes al año en todo el país y administran sus propiedades de forma remota mientras trabajan a tiempo completo.
Escriben más sobre su experiencia y ayudan a otras personas a adquirir, lanzar y automatizar sus propiedades de alquiler a corto plazo. www.construyetubnb.com. ¡Pase a saludarlos o envíeles un correo electrónico a hi@buildyourbnb.com con cualquier pregunta que pueda tener!
